La négociation d’un bail commercial viable exige que vous connaissiez et compreniez les principaux termes et conditions contenus dans les clauses du bail. Le bail que vous proposez est également susceptible d’inclure d’autres termes et conditions. Avant de signer un bail ou des documents relatifs au bail, de prendre possession des locaux ou de verser une quelconque somme d’argent, vous devez obtenir des conseils juridiques, financiers et commerciaux indépendants. Dans ce qui suit, nous allons vous présenter quelques points que vous devez considérer avant de conclure tout type d’accord avec le propriétaire bailleur. Explication.
Durée du bail et options de renouvellement
Vous devez vous assurer que la durée du bail proposé est suffisamment longue pour vous permettre de récupérer votre investissement et de réaliser le bénéfice souhaité. N’oubliez pas qu’à l’expiration de votre bail, le propriétaire n’est pas tenu de le renouveler et que vous devrez peut-être trouver d’autres locaux. Une grande partie du fonds de commerce de votre entreprise peut être attachée à vos locaux, il est donc important de le protéger.
Assurez-vous que le bail proposé vous offre des options de renouvellement afin que vous puissiez continuer à exercer votre activité dans les locaux après la fin de la période initiale. Si vous débutez votre activité et que vous n’avez pas encore fait vos preuves, vous pouvez décider de négocier une durée initiale courte et des options de renouvellement courtes, par exemple un bail d’un an suivi de deux options de deux ans.
Toutefois, si votre entreprise est établie et que vous recherchez la sécurité, vous préférerez peut-être négocier un bail à plus long terme, par exemple un bail de deux ans suivi d’une option de trois ans et d’une option de cinq ans.
Coûts relatifs à la location
Les autres coûts associés à la location de locaux commerciaux doivent également être pris en compte dans vos négociations. Ces coûts s’ajoutent au loyer et peuvent être importants. Dans certains cas, ils peuvent être permanents et augmenter pendant le bail.
Les dépenses d’exploitation sont généralement les coûts encourus par le propriétaire pour l’exploitation, la réparation ou l’entretien des locaux loués. Ces coûts peuvent inclure la taxe foncière, les taxes municipales, les taxes d’eau, la sécurité, le nettoyage des parties communes, les réparations et l’entretien général.
Il est important que vous soyez conscient de tous les frais d’exploitation que vous devrez payer avant de signer un bail, car ils peuvent augmenter considérablement vos coûts globaux. Essayez de négocier afin de ne pas être obligé de payer les frais d’exploitation engagés par le propriétaire. Si cela n’est pas possible, essayez de les limiter pour que ce ne soit que celles qui profiteront à vos locaux. Négociez également un niveau maximal d’augmentation sur la durée du bail.
Assurance liée au bâtiment
Le bail peut vous obliger à souscrire une assurance pour couvrir des éléments tels que les dommages au bâtiment et la responsabilité civile. Vous devez éviter toute clause d’indemnisation dans un bail qui vous oblige à indemniser le propriétaire en cas de perte, d’acte illégal ou de dommage. Ces clauses peuvent enfreindre votre police d’assurance. Il est conseillé de discuter de toute clause d’assurance avec votre assureur avant de l’accepter. N’hésitez pas à en parler à votre assurance afin de trouver une assurance locataire compatible à vos besoins.
En général, les frais juridiques liés à la préparation et à la négociation du bail peuvent être convenus entre vous et le propriétaire. Il est bon d’essayer de négocier que chaque partie paie ses propres frais juridiques ou, à tout le moins, qu’il y ait une limite à votre contribution aux frais du propriétaire. Vous devriez également éviter toute clause vous obligeant à payer les frais juridiques du propriétaire en cas de litige.
Il se peut que l’on vous demande de fournir une caution au début du bail professionnel ; le montant est généralement négociable. Si vous acceptez une caution, le bail doit préciser les conditions d’utilisation, de retenue et de remboursement de la caution. Il est recommandé de placer la caution sur un compte séparé portant intérêt et identifiant le nom du locataire ou les détails des locaux.
Aménagement et état des locaux
L’aménagement est le processus ou l’action de préparer les locaux loués pour l’occupation, selon les exigences du locataire et l’accord du propriétaire. Cela peut inclure l’installation d’éléments tels que la façade du magasin, les revêtements muraux et de sol, les installations et les équipements.
Il est possible de négocier qui est responsable de l’aménagement ou de certaines parties de l’aménagement. Il est important que le bail précise les exigences d’aménagement et qui sera responsable des coûts associés.
Essayez de négocier autant que possible pour que les éléments d’aménagement que vous achetez restent votre propriété à la fin du bail. Les frais d’aménagement peuvent représenter un coût important. Veillez à y consacrer un budget suffisant lorsque vous envisagez de louer des locaux.
Remise à neuf selon l’accord des deux parties
Vous pouvez être amené à rénover les locaux pendant la période de location. C’est le cas le plus fréquent dans les centres commerciaux, où l’image globale du centre est actualisée. Dans vos négociations, essayez de limiter la remise à neuf à tous les cinq ou six ans.
Pour les baux régis par la loi sur le transfert de propriété, une clause vous obligeant à remettre à neuf ou à réaménager les locaux ne sera pas juridiquement valable si le bail ne contient pas suffisamment de détails, notamment sur la nature, l’étendue et le calendrier de la remise à neuf ou du réaménagement.
Réparations et entretien un poste dépense à bien considérer
La responsabilité des réparations et de l’entretien doit être clairement définie dans votre bail. Essayez de négocier pour que le propriétaire soit responsable de la structure du bâtiment et des principaux éléments d’équipement à savoir le toit, les murs, le climatiseur, les aménagements extérieurs tels que les gouttières et les tuyaux de descente, les installations et les équipements qui sont les propriétés de propriétaire bailleur.
En tant que locataire, vous pouvez être responsable des réparations et de l’entretien des surfaces intérieures telles que les revêtements de sol, les portes et les fenêtres, ainsi que des équipements et des installations fournis par le propriétaire pour votre usage.
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